Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Brand-Neufassung“ im Ortsteil Bierlingen der Gemeinde Starzach im Verfahren nach § 2 (1) Baugesetzbuch (BauGB)

Im Anschluss an die Gemeinderatssitzung am 25.03.2019, bei dem der Beschluss zur Aufstellung für den Bebauungsplan „Brand-Neufassung“ gefasst wurde, erfolgt hiermit nachfolgend eine öffentliche Bekanntmachung darüber.

Aktuell besteht in Bierlingen, zwischen dem Sportplatz und dem Baugebiet „Berg“ ein Bereich „Brand“, der mit unterschiedlichen Bebauungsplänen aus verschiedenen Jahren überplant ist.

Die verschiedenen Bebauungspläne stammen unter anderem aus den Jahren 1971 bzw. 1985.

Der Fokus der städtebaulichen Entwicklung der Gemeinde Starzach liegt auch in der Innenentwicklung. Derzeit gibt es nur noch einen kommunalen Bauplatz im Gebiet „Weinberge“ in Börstingen (Rechtskraft 22.07.2005) der aufgrund der Hanglage jedoch schwer zu vermarkten ist.

Die restlichen Baulücken/ Bauplätze befinden sich in Privateigentum. Da die Entwicklung und Erschließung weiterer Baugebiete derzeit aus verschiedenen Gründen gehemmt bzw. verhindert wird, ist zu beobachten, dass die privaten Baulücken wieder verstärkt für die Nachverdichtung nachgefragt werden.

Problematisch dabei ist, dass die städtebaulichen Vorgaben nicht mehr den heutigen Anforderungen der Bauwilligen bzw. der Baustandards entsprechen. Aus diesem Grund sollen nach und nach die Bebauungspläne auf dem gesamten Gemeindegebiet überarbeitet werden.

Für Antragsteller/Eigentümer besteht aktuell nur die Möglichkeit, Abweichungen oder Befreiungen zu beantragen um ein modernes Gebäude zu erstellen. Diese Befreiungen können jedoch häufig nicht von der Baurechtsbehörde mitgetragen werden, da die Grundzüge der Planung zu sehr betroffen sind.

Zu nennen ist, dass bisher z.B. die Dachform sehr eingeschränkt ist (Satteldach mit festgelegter Firstrichtung), dass Dachaufbauten wie Dachgauben nicht zulässig sind. Ein Flachdach bzw. Pultdach, dass z.B. auch für PV-Anlagen oder Begrünungen verwendet werden könnte, ist derzeit nicht genehmigungsfähig.

Gerade in den Bebauungsplangebieten „Brand“ ist das Problem vorhanden, das auf einigen Grundstücken nur ein Vollgeschoss errichtet werden darf.

Für eine Familie ist das zu wenig Wohnraum.

Weitere Festsetzungen, die aus Sicht der Verwaltung veraltet sind und deshalb auch bei anderen Bebauungsplänen geändert werden sollten sind:

• Festlegung der Dachform: Satteldach 35-48°
• Festgelegte Firstrichtung
• Niedrige Einfriedungen (Zäune, Mauern, Hecken bis z.B. 80 cm Höhe)
• Verbot der Dachaufbauten (Dachgauben für Wohnraumerweiterungen)
• Festlegung auf nur ein zulässiges Vollgeschoss
• Unzulässigkeit von Nebenanlagen außerhalb des Baufensters
• etc.

Die Verwaltung beabsichtigt, alle bisherigen Bebauungsplangebiete einheitlich neu zu überplanen.

Im Geltungsbereich des neuen Bebauungsplans „Brand-Neufassung“ gibt es derzeit etwa 13 Baulücken.

Aus diesem Grund soll eine Anpassung der bisherigen Festsetzungen erfolgen.

Basis der neuen Planung im Verfahren nach § 2 (1) BauGB ist die letzte Beschlussfassung des Gemeinderates hinsichtlich der Bebauungsplanfestsetzungen. Im konkreten Fall sollen also die Festsetzungen des am 01.03.2019 in Kraft getretenen Bebauungsplanes „Oberer Mühleweg“, Wachendorf, als Grundlage dienen.

In einem nächsten Schritt sollen ein zeichnerischer Teil sowie die textlichen Festsetzungen samt örtlicher Bauvorschriften sowie eine Begründung erstellt werden.

Zudem muss ein Umweltbericht erstellt werden, der gefordert wird bei einer Bebauungsplanänderung dieser Größenordnung.

In einer weiteren Sitzung können die Entwürfe dann beraten werden und es kann bei einer mehrheitlichen Zustimmung zu den Plänen die frühzeitige Beteiligung erfolgen.

Starzach, den 26. März 2019

Thomas Noé
Bürgermeister

Entwurf Geltungsbereich mit Datum vom 11.03.2019, Büro Gauss Ingenieurtechnik GmbH aus Rottenburg am Neckar.